0.975%からの借り換え(金利差0.4%)だとどの程度メリットが出るか(1)

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一般的に、

 

「ローン残高が1000万円以上」

「返済期間が残り10年以上」

「借り換えるローンとの金利差が1%以上」

 

に当てはまる場合、借り換えメリットがあると言われています。

 

ここ数年内に変動金利で借り入れをしていた場合、

 

0.775% =          店頭金利2.475% - 優遇金利1.7(平成26年~)

0.875% =          店頭金利2.475% - 優遇金利1.6(平成24年~)

0.975% =          店頭金利2.475% - 優遇金利1.5(平成23年~)

 

このあたりの金利水準の人も少なくないと思います。

 

平成28年10月時点で最も低い金利は、10年固定金利で0.45%、変動金利で0.5%弱です。

 

上記のように、そもそも数年前に低金利で借りている人は、借り換えで1%以上の金利差も出ません。

 

では、金利差が1%もない場合、借り換えメリットは出るのでしょうか

 

0.975%から金利差0.4 %で借り換えした場合

 

Before

新規借入:平成23年5月

返済期間:35年

借入金額:3,000万円(借換時残高2,625万円)

変動金利:0.975%

月返済額:84,337円

総返済額:3,542万円(利息542万円)

 

 

After

借換時期:平成28年5月

返済期間:30年

借入金額:2625万円(残債分)

変動金利:0.575%

月返済額:79,404円

総返済額:2,859万円(利息234万円)

 

借り換えすると月の返済額は、

 

84,337円 → 79,404円

 

となり、4,933円減りました。

 

また、総返済額は、

 

5年経過後の残債2,625万円で、残り30年分の利息は約405万円になります。

 

借り換えをすると、2,625万円の元本に対し、総返済額が2,859万円、利息は234万円となります。

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(参考)

2625万円(残高)      +405万円(残り30年の支払利息)           = 3030万円

2625万円(借換元本)    +234万円(借換後の利息)                        = 2859万円

 

よって、利息は171万円減ることが分かります。

 

ただし、借り換えには諸費用がかかるのでこちらも加味します。

 

諸費用

 

借り換えには、繰上返済手数料、融資事務手数料、保証料、印紙代、登記費用といった諸費用もかかります。

 

今回のケースでは、諸費用が約80万円かかったので

 

171万円 - 80万円 = 91万円

 

という借り換え効果となりました。

 

保証料を加味すると

 

 

住宅ローン保証料が元本上乗せ型であれば、の保住宅ローン残債の一括返済時に未経過分の保証料が戻って来ます。

 

残債や年数、金融機関や保証会社によってどの程度保証料が戻ってくるかは異なりますが、保証料が戻ってくることにより、借り換えの費用負担を減らすことができます。

 

今回のケースでは当初約62万円の保証料を支払っており、一括返済により戻ってきた保証料は約33万円でしたので、

 

前述の諸費用を加味した借り換えメリット額である91万円に保証料の払い戻し額である33万円を足すと、

 

91万円 + 33万円 = 124万

 

となりました。

 

保証料も加味すると124万円の借り換えメリットとなりました。

 

昨今の超低金利の時代にお金を増やしていくのはそう簡単ではないことを考えれば、0.4%という金利差でも十分なメリットが出たと言えるでしょう。

 

続く。

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